Vergi Merkezi | Dijital logosu
Vergi Merkezi | Dijital
Portal Girişi Teklif Başvuru
Kira sözleşmesi · Tahliye Taahhütnamesi

Kira Kontratı Oluşturucu — 2026 Uyumlu Kira Sözleşmesi ve Tahliye Taahhütnamesi

Konut için resmî klasik format (bilgi tablosu + 21 genel + 8 özel koşul), işyeri için ise formel sözleşme formatı. En güncel 2026 kira sözleşmesi örneği, kira kontratı şablonu ve tahliye taahhütnamesi arayanlar için 6098 sayılı TBK uyumlu online form. Sağdaki önizleme anlık güncellenir; kendi bilgilerinizi girip doğrudan PDF / Word veya yazıcı çıktısı alabilirsiniz.

  • Ücretsiz, kayıt gerektirmez
  • Bilgiler sunucuya gönderilmez
  • Damga vergisi tahmini dahil
  • Müteselsil kefil bloğu

* Doldurulması zorunlu alanlar.

Çıktı: A4 — sağdaki önizleme PDF, Word ve yazıcı çıktısının birebir aynısıdır.
0

Sözleşme Türü

Belge formatı ve vergi maddeleri seçime göre değişir.

1

Sözleşme Künyesi

Sözleşmenin düzenlenme tarihi ve yeri.

2

Kiralanan Yer

Gayrimenkulün adresi, türü ve mevcut durumu.

3

Kiraya Veren (Mal Sahibi)

Gayrimenkulü kiraya veren tarafın kimlik ve iletişim bilgileri.

4

Kiracı

Gayrimenkulü kiralayan tarafın kimlik ve iletişim bilgileri.

5

Kefil (Müteselsil Kefil)

İsteğe bağlı. Konut kiralarında kefilin sorumluluğu, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli ile sınırlıdır (TBK m.583/2, 584).

6

Kira Şartları

Süre, kira bedeli, ödeme şekli, artış oranı ve depozito.

Aylık kira bedeli *
Aidat

Damga vergisi tahmini (bilgilendirme)

Sözleşmenin toplam bedeli () üzerinden binde 1,89 oranında (sözleşme) binde 9,48 oranında (binde 1,89 sözleşme + binde 7,59 kefalet) damga vergisi hesaplanır.
Tahmini damga vergisi:

Konut kiralarında damga vergisi 31.12.2017'den itibaren istisna kapsamındadır (DVK Md. 1’e ekli (2) sayılı tablo). İşyeri kiralarında ödenir. Güncel oran ve istisnalar için mevzuata başvurunuz.

7

Demirbaş Listesi

Kiralananda teslim edilen eşyalar. Boş bırakılırsa sözleşmede gösterilmez.

8

Özel Hükümler (Özel Maddeler)

Tarafların serbestçe kararlaştırdığı ek hükümler. Her satır yeni bir madde olarak numaralandırılır.

Hazır özel hüküm örnekleri
9

Yetkili Mahkeme

Sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme ve icra daireleri.

10

Tahliye Taahhütnamesi

Sözleşmenin sonuna tahliye taahhütnamesi eklensin mi?

1. Kira sözleşmesi (kira kontratı) nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299). Halk arasında "kira kontratı" olarak da bilinir.

Türk hukukunda kira sözleşmeleri üç ana başlıkta düzenlenmiştir: genel kira sözleşmesi (TBK m.299-338), konut ve çatılı işyeri kirası (TBK m.339-356) ve ürün kirası (TBK m.357-378). Konut ve işyeri sözleşmeleri için ayrı bir koruma rejimi öngörülmüştür; bu nedenle hazırlanacak sözleşme türünün doğru seçilmesi önemlidir.

Kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil zorunlu değildir (TBK m.299); sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı, vergi süreçleri ve ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar için yazılı sözleşme düzenlenmesi standart uygulamadır. Bu araçla hazırlanan sözleşmeler 2 nüsha imzalanarak yasal geçerlilik kazanır.

2. Konut ve işyeri kira sözleşmesi arasındaki farklar

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri TBK kapsamında benzer korumalara tabidir, ancak vergi yükümlülükleri ve bazı hukuki detaylar farklıdır. Aşağıdaki tabloda iki tür arasındaki en kritik farklar özetlenmiştir:

Karşılaştırma Konut (Mesken) İşyeri (Ticari)
Damga vergisi İstisna (DVK ekli (2) sayılı tablo IV/31) Binde 1,89 — toplam kira bedeli üzerinden
Gelir vergisi stopajı Yok %20 (kiracı vergi sorumlusu ise — GVK m.94)
KDV Genellikle yok Kiraya veren KDV mükellefi ise %20
Banka aracılığıyla ödeme zorunluluğu 500 TL ve üzeri için zorunlu (GVK Tebliğ 268, 298) Her tutar için zorunlu
Sözleşme süresi Genellikle 1 yıl; otomatik uzar (TBK m.347) Genellikle 1-5 yıl; otomatik uzar
Kira artışı sınırı Yıllık TÜFE 12 aylık ortalama (her iki tür için aynı — TBK m.344)
Depozito sınırı En fazla 3 aylık kira bedeli (TBK m.342)
Belge çıktısı (bu araçta) 21 genel + 8 özel koşul + 3-kolon imza Madde madde sözleşme + vergi uyarıları

Yasal kaynaklar: 6098 sayılı TBK, Damga Vergisi Kanunu, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94, 3065 sayılı KDV Kanunu, GVK Genel Tebliğ Seri No: 268 ve 298.

3. Kira sözleşmesi adım adım nasıl hazırlanır?

Bu araçla 5 dakikada konut veya işyeri kira sözleşmesi hazırlayabilirsiniz. İşleyiş aşağıdaki sıraya göredir; sağdaki canlı önizleme her adımda anında güncellenir.

  1. 1

    Sözleşme türünü seçin (Konut veya İşyeri)

    Üstteki radyo butonlarından "Konut (Mesken)" veya "İşyeri (Ticari)" seçimi yapın. Konut seçilirse klasik 21 maddeli format, işyeri seçilirse damga vergisi ve %20 stopaj uyarıları içeren madde madde format üretilir.

  2. 2

    Kiralanan yerin bilgilerini girin

    İl, ilçe, mahalle, sokak, dış kapı numarası, daire numarası, tapu kaydı (ada/pafta/parsel) ve kiralananın cinsi (konut, ofis, dükkan, depo vb.) bilgilerini doldurun. Bu alanlar sözleşme künyesindeki resmi adres satırlarını oluşturur.

  3. 3

    Kiraya veren ve kiracı bilgilerini girin

    Tarafların adı/ünvanı, T.C. kimlik veya vergi numarası, adres ve iletişim bilgilerini ekleyin. Gerçek kişi / tüzel kişi (şirket) seçimi formdaki etiketleri ve sözleşme metnindeki ifadeleri otomatik günceller. İsteğe bağlı olarak müteselsil kefil bilgisi de eklenebilir.

  4. 4

    Kira şartlarını ve banka bilgilerini tanımlayın

    Başlangıç tarihi, süre (ay), aylık kira bedeli, ödeme günü, banka adı/şube ve IBAN, artış şekli (TÜFE / sabit oran), depozito tutarı ve aidat sorumlusunu seçin. İşyeri için damga vergisi tahmini (binde 1,89) ve %20 stopaj net/brüt hesabı anlık olarak hesaplanır.

  5. 5

    Demirbaş listesi ve özel hükümleri ekleyin

    Kiralananda teslim edilen demirbaşları (eşya, marka/model, adet) satır satır ekleyin — sözleşme sonunda iade durumunda en güçlü delil budur. Özel hükümler için sıfırdan madde yazabilir veya hazır şablonlardan (tadilat izni, evcil hayvan, geç ödeme faizi vb.) seçebilirsiniz.

  6. 6

    Önizlemeyi inceleyin ve çıktıyı alın

    Sağdaki canlı önizleme A4 görüntüsündedir. Üstteki araç çubuğundan PDF İndir, Word İndir veya Yazdır seçeneklerinden birini kullanın. Sözleşme 2 nüsha çıktısı alınıp taraflarca imzalanır; bir nüsha kiraya verende, biri kiracıda kalır.

4. 21 genel koşul ve özel hükümler ne içerir?

Klasik konut kira sözleşmesinde standart hâle gelmiş 21 maddelik genel koşullar listesi, 6098 sayılı TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerini şablona işlenmiş hâlidir. Bu maddeler kiracı ve kiraya verenin temel hak ve yükümlülüklerini düzenler:

  • Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü (TBK m.316)
  • Tadilat / dekorasyon değişikliği için yazılı izin alma zorunluluğu (TBK m.321)
  • Aboneliklerin (elektrik, su, doğalgaz, internet) kiracı adına geçirilmesi
  • Aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödenmesi (TBK m.317)
  • Kira bedelinin sözleşmede belirtilen tarihte ödenmesi (TBK m.313)
  • Olağan onarımların kiracıda, yapısal onarımların kiraya verende olması (TBK m.319, m.334)
  • Üçüncü kişilere kiralama / alt kira yasağı (TBK m.322)
  • Sözleşme bitiminde tutanakla teslim ve demirbaş iadesi (TBK m.334)

Özel hükümler ise tarafların serbestçe kararlaştırabildiği ek koşullardır; ancak emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz. TBK m.346 uyarınca kira ödemesi dışında kiracı aleyhine ek ödeme yükümlülüğü doğuran hükümler geçersizdir. Sıkça eklenen özel hükümler:

  • Geç ödeme hâlinde aylık TCMB avans faizi uygulanması
  • Evcil hayvan beslenmesinin yazılı izne tabi tutulması
  • Sözleşme bitiminden önce çıkmak isteyen kiracı için 30 gün önceden yazılı bildirim
  • Sigorta yükümlülüklerinin (yangın, deprem vb.) paylaşımı
  • İnternet / uydu / kablo TV aboneliklerinin kiracıya ait olması

5. Damga vergisi, gelir vergisi stopajı ve KDV

Damga vergisi

Konut kira sözleşmeleri 31.12.2017 tarihinden itibaren damga vergisi istisnasına tabidir (9 Ağustos 2016 tarihli 6728 sayılı Kanun ile Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablonun IV. bölümüne eklenen 31. fıkra).

İşyeri kira sözleşmelerinde ise damga vergisi, toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 (%0,189) oranında hesaplanır. Örnek: aylık 10.000 TL × 12 ay = 120.000 TL toplam bedel için damga vergisi 120.000 × 0,00189 = 226,80 TL olur. Ödeme, sözleşmeyi izleyen ayın 26’sına kadar muhtasar beyanname ile yapılır (Damga Vergisi Kanunu m.23).

Gelir vergisi stopajı (tevkifat) — yalnızca işyeri

Kiracının 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.94 kapsamında vergi sorumlusu olması hâlinde (gerçek usulde vergilendirilen kurumlar, dernek, vakıf, kooperatif, KDV mükellefi serbest meslek erbabı vb.), aylık brüt kira üzerinden %20 oranında stopaj kesilir.

Örnek: brüt aylık 20.000 TL kira için: stopaj = 20.000 × 0,20 = 4.000 TL. Kiraya verenin eline geçen net tutar = 20.000 − 4.000 = 16.000 TL. Stopaj, kiracı tarafından izleyen ayın 26’sına kadar muhtasar beyanname ile beyan edilir ve vergi dairesine ödenir.

KDV — yalnızca işyeri

Kiraya verenin KDV mükellefi olması (örn. ticari şirket) veya kiralanan gayrimenkulün iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması durumunda, aylık kira bedeli üzerinden genel oran olan %20 KDV uygulanır (3065 sayılı KDV Kanunu). KDV, kira bedeline ek olarak faturalandırılır.

Gerçek kişi olup KDV mükellefi olmayan kiraya verenlerde (örneğin işyerini kişisel mülkü olarak kiraya veren kişi) KDV uygulanmaz, yalnızca damga vergisi ve stopaj söz konusu olur.

6. Kira artışı (TÜFE), 5 yıllık kural ve kira tespiti

Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Bu artış, kiraya verenin yeni dönem için isteyebileceği üst sınırdır.

Sözleşmede TÜFE oranından daha düşük artış kararlaştırılabilir; ancak TÜFE üzerini geçen anlaşmalar TBK m.344/1 anlamında geçersizdir.

Beş yıllık sınır: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yeniden tespiti — TÜFE ile bağlı kalmaksızın — sulh hukuk hâkimi tarafından hakkaniyete ve emsallere göre belirlenir (TBK m.344/3). Bu süreçte taraflar emsal kira tespit davası açabilir.

7. Depozito (güvence bedeli) ve müteselsil kefil

Depozito sınırı

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında olabilir. Para olarak alınan depozito, kiracı adına vadeli mevduat hesabına yatırılır ve banka, kiraya verenin onayı olmaksızın iade yapamaz. Kıymetli evrak biçiminde verilmişse banka kasasında saklanır.

Kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiraya veren tarafından bir dava ya da takip yapılmamışsa banka, kiracının istemiyle teminatı iade etmek zorundadır.

Müteselsil kefil — geçerlilik şartları

TBK m.583 uyarınca kefalet sözleşmesinin geçerliliği için kefilin: (1) azami sorumlu olacağı tutarı, (2) kefalet tarihini, (3) müteselsil kefil sıfatını el yazısıyla sözleşmeye yazması şarttır. Eksikse kefalet hükümsüzdür.

Adi kefilde alacaklı önce asıl borçluya (kiracıya) başvurmak zorundadır (tartışma defi — TBK m.585). Müteselsil kefilde ise alacaklı, kiracı ve kefile birlikte ya da doğrudan kefile başvurabilir. Bu nedenle kiraya verenler genellikle müteselsil kefil ister. Bu araçta hem kefil bloğu hem TBK m.583 uyumlu el yazısı uyarı notu hazır olarak gelir.

8. Fesih, tahliye ve sözleşme uzaması

TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiracının süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşmenin sona ermesi için 10 yıllık uzama süresinin geçmesini beklemek zorundadır; sonrasında herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının erken çıkması: Sözleşme süresi bitmeden tahliye yapılırsa, kiracı kalan süreye ait kiradan sorumlu olur; ancak makul süre içinde aynı koşullarla yeni bir kiracı bulup kiraya verene önermesi hâlinde ödeme yükümlülüğü sona erer (TBK m.325).

Kiraya verenin tahliye sebepleri: Kendisi veya yakını için konut/işyeri ihtiyacı (TBK m.350), yeniden inşa veya esaslı tamir (m.350/2), iki haklı ihtar (m.352/2), tahliye taahhütnamesi (m.352/1), kira borcunun ödenmemesi (m.315). Tüm tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.10).

9. Tahliye Taahhütnamesi nedir ve neden önemlidir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltıp kiraya verene teslim edeceğini özgür iradesiyle ve yazılı olarak beyan ettiği belgedir (TBK m.352/1). Bu belge sayesinde kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Geçerlilik şartları: Yargıtay kararlarına göre tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı varsayımıyla geçersiz kabul edilir.

Aracımızın 10. adımındaki seçeneği işaretleyerek, kira sözleşmenizin son sayfasına otomatik olarak yasal mevzuata uygun bir tahliye taahhütnamesi ekleyebilirsiniz. Taahhütname, sözleşme ile birlikte PDF veya Word olarak indirilebilir.

10. Kira sözleşmesi terim sözlüğü

Kira sözleşmesinde sıkça karşılaşılan kavramların kısa tanımları:

Kiraya veren
Kiralananı belirli bir bedel karşılığında kullandırma yükümlülüğünü üstlenen kişi (mal sahibi veya yetkili temsilcisi).
Kiracı
Kira bedelini ödeyerek kiralananı kullanma hakkını elde eden gerçek veya tüzel kişi.
Müteselsil kefil
Kiracı ile birlikte aynı derecede sorumlu olan kefil; alacaklı önce kiracıya başvurmak zorunda kalmaksızın doğrudan kefile gidebilir (TBK m.586).
Depozito / güvence bedeli
Sözleşme bitiminde olası hasar, eksik veya borçların karşılanması için peşin alınan, en fazla 3 aylık kira tutarındaki güvence bedeli (TBK m.342).
Demirbaş
Kiralananla birlikte kiracıya teslim edilen taşınır eşya (beyaz eşya, mobilya, klima, perde vb.); sözleşme sonunda aynı durumda iade yükümlülüğü vardır.
Stopaj (tevkifat)
İşyeri kirasında, vergi sorumlusu kiracı tarafından brüt kiradan kesilerek vergi dairesine ödenen %20 oranındaki gelir vergisi kesintisi (GVK m.94).
Damga vergisi
İşyeri kira sözleşmelerinde toplam bedelin binde 1,89’u oranında ödenen vergi. Konut sözleşmeleri 31.12.2017’den itibaren istisnadır.
TÜFE artışı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak üst artış sınırı; bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır (TBK m.344).
Tahliye taahhütnamesi
Kiracının kiralanan yeri belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı ve imzalı taahhüt; tahliye davalarında dayanak olarak kullanılır (TBK m.352/1).

Son güncelleme: · Mevzuat referansları: 6098 sayılı TBK, Damga Vergisi Kanunu, 193 sayılı GVK, 3065 sayılı KDV Kanunu, 6502 sayılı TKHK.

11. Sık sorulan sorular — Kira sözleşmesi

Kira kontratı, damga vergisi, stopaj, depozito, müteselsil kefil, fesih ve tahliye konularında en çok sorulan sorular ve yasal kaynaklarıyla cevaplar.

Kira sözleşmesi (kira kontratı) nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler TBK m.339 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Konut ve işyeri kira sözleşmesi arasındaki başlıca farklar nelerdir?
Üç temel farkı vardır: (1) Damga vergisi — konut kira sözleşmeleri 31.12.2017 tarihinden itibaren istisna kapsamındadır (Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablo IV/31. fıkra); işyeri sözleşmelerinde toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi ödenir. (2) Stopaj — kiracı vergi sorumlusu ise işyeri kirasında %20 stopaj kesilir (GVK m.94); konut kirasında stopaj yoktur. (3) KDV — kiraya veren KDV mükellefi ise veya kiralanan iktisadi işletmeye dâhilse işyeri kirasına KDV uygulanır; konut kirasında genellikle KDV uygulanmaz.
Klasik konut kira sözleşmesindeki 21 genel koşul ne anlama gelir?
21 genel koşul, 6098 sayılı TBK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu temel hükümlerinin standart kira sözleşmesi şablonuna işlenmiş halidir. Kiracının özenle kullanma, üçüncü kişilere kiralamama, tadilat için yazılı izin alma, abonelikleri kendi adına geçirme, aidat ve ortak giderleri ödeme, kira artışında TÜFE oranına uyma, sözleşme bitiminde aldığı şekilde teslim etme gibi yükümlülüklerini düzenler. Bu maddeler her standart konut sözleşmesinde aynı içerikle yer alır.
Kira sözleşmesi kaç nüsha düzenlenir?
Kira sözleşmesi kural olarak 2 (iki) nüsha hâlinde düzenlenir; bir nüshası kiraya verende, diğeri kiracıda kalır. Müteselsil kefil bulunması hâlinde kefilin de imzaladığı ek nüsha hazırlanabilir. Sözleşmenin geçerliliği için noter onayı zorunlu değildir; taraf imzaları yeterlidir.
Kira sözleşmesinde damga vergisi kim öder?
Damga Vergisi Kanunu m.24 uyarınca damga vergisi, kâğıdı imza edenler arasında müteselsil sorumluluğa konudur. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflardan herhangi biri ödeyebilir. Uygulamada genellikle kiracı tarafından ödenir ve ödeme dekontu kiraya verene ibraz edilir. Sözleşmeye “damga vergisi kiracı tarafından ödenir” şeklinde özel hüküm konulması yaygın bir yöntemdir.
Konut kirası damga vergisinden muaf mıdır?
Evet. 9 Ağustos 2016 tarihli 6728 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablonun IV. bölümüne eklenen 31. fıkra uyarınca, konut amaçlı kira sözleşmeleri 31.12.2017 tarihinden itibaren damga vergisinden istisnadır. Bu istisna yalnızca konut kullanımı içindir; işyeri amaçlı kira sözleşmelerinde damga vergisi binde 1,89 oranında ödenmeye devam eder.
İşyeri kira sözleşmesinde damga vergisi nasıl hesaplanır?
Damga vergisi, sözleşme süresine ait toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 (%0,189) oranında hesaplanır. Örnek: aylık 10.000 TL kirayla 12 ay süreli işyeri sözleşmesinin toplam bedeli 120.000 TL’dir; damga vergisi 120.000 × 0,00189 = 226,80 TL olur. Damga vergisi ödeme dönemi takip eden ayın 26’sına kadardır (Damga Vergisi Kanunu m.23).
İşyeri kira sözleşmesinde gelir vergisi stopajı (tevkifat) oranı nedir?
Kiracının Gelir Vergisi Kanunu m.94 kapsamında vergi sorumlusu olması hâlinde (gerçek usulde vergilendirilen kurumlar, dernek, vakıf, kooperatif, KDV mükellefi serbest meslek erbabı vb.), aylık brüt kira bedeli üzerinden %20 oranında stopaj kesilir. Stopaj kiracı tarafından muhtasar beyanname ile beyan edilerek vergi dairesine yatırılır; kiraya verene kalan net tutar (brüt × %80) ödenir. Gerçek kişi kiracılar (ev kullanımı dışında) bu yükümlülüğün dışındadır.
İşyeri kira sözleşmesinde KDV uygulanır mı?
Kiraya veren KDV mükellefi ise (örn. ticari işletme, şirket) veya kiralanan gayrimenkul iktisadi işletmenin aktifine kayıtlıysa, aylık kira bedeli üzerinden genel oran olan %20 KDV uygulanır; KDV kira bedeline ek olarak faturalandırılır. Gerçek kişi olup KDV mükellefi olmayan kiraya verenlerde (örneğin işyerini kişisel mülkü olarak kiraya veren kişiler) KDV uygulanmaz.
Kira artışı (TÜFE) nasıl hesaplanır ve sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Sözleşmede bu orandan düşük artış kararlaştırılabilir, ancak üzeri geçersizdir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden tespiti hâkim tarafından yapılır.
Konut kira sözleşmesinde depozito (güvence bedeli) en fazla kaç aylık olabilir?
Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito para olarak alınmışsa kiracı adına vadeli mevduat hesabına yatırılır ve bankaca kiraya verenin onayı olmaksızın iadesi yapılmaz. Kıymetli evrak biçiminde verilmişse banka kasasında saklanır. Kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiraya veren tarafından bir dava ya da takip yapılmamışsa banka, kiracının istemiyle teminatı iade etmek zorundadır.
Müteselsil kefil ile adi kefil arasındaki fark nedir?
Adi kefilde alacaklının önce asıl borçluya başvurması (tartışma definin ileri sürülmesi hakkı) zorunludur (TBK m.585); kefile ancak kiracıdan tahsil yapılamadığında başvurulabilir. Müteselsil kefilde ise alacaklı, asıl borçlu ile birlikte ya da doğrudan kefile başvurabilir; kefil bu hakkını ileri süremez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kefilin sorumluluğu, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli ile sınırlıdır (TBK m.583/2, 584). Kefalet sözleşmesinin geçerliliği için kefilin azami sorumluluk tutarını, kefalet tarihini ve müteselsil kefil sıfatını el yazısı ile yazması şarttır (TBK m.583).
Kira sözleşmesinde kefil bulunması zorunlu mudur?
Hayır, kefil zorunlu değildir; tarafların serbest iradesine bağlıdır. Ancak kiraya verenler güvence amacıyla kefil isteyebilir. Konut kiralarında müteselsil kefil bulunması yaygın bir uygulamadır. Kefalet sözleşmesinin geçerliliği için TBK m.583 hükümleri çerçevesinde el yazısı ile azami tutar ve tarih yazılması zorunludur; aksi hâlde kefalet geçersiz sayılır.
Kira sözleşmesi nasıl feshedilir? Kiracı çıkmak istediğinde ne yapmalı?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kiracı süre dolmadan tahliye etmek isterse, makul süre içinde aynı koşullarda yeni bir kiracı bulup kiraya verene önermesi durumunda kira ödeme yükümlülüğü sona erer (TBK m.325). On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).
Kira sözleşmesi noterden onaylanmalı mıdır?
Hayır, kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı zorunlu değildir; taraf imzaları yeterlidir. Adi yazılı şekilde düzenlenen kira sözleşmesi de hukuken geçerlidir ve mahkemede delil olarak kullanılır. Ancak ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı için noterde tarih onaylatılması ya da iki tanık imzası alınması tercih edilebilir. İcra takibi için yazılı sözleşme yeterlidir.
Kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderleri kim öder?
Türk Borçlar Kanunu m.317 ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca, kiralananın olağan kullanımından doğan ortak giderler (apartman aidatı, kapıcı ücreti, asansör/elektrik ortak giderleri vb.) kural olarak kiracı tarafından ödenir. Büyük onarım, çatı, dış cephe, yapısal yenileme gibi anaparayı koruyan giderler ise kiraya verene aittir. Sözleşmede aksi açıkça kararlaştırılabilir; uygulamada kiracı tüm aidatı, kiraya veren ise büyük onarımları üstlenir.
Kira sözleşmesinde uyuşmazlık çıkarsa hangi mahkeme yetkilidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.10 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (sulh hukuk mahkemesi) yetkilidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tüm dava ve işler — kira tespiti, tahliye, alacak — sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer (HMK m.4/1-a). Taraflar sözleşmede ayrı bir yetki şartı kararlaştırabilir; ancak tüketici niteliğindeki konut kiracısının aleyhine yetki sözleşmesi geçersizdir.
Online hazırlanan kira kontratı hukuken geçerli midir?
Evet. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için belirli bir şekil şartı öngörmemiştir (TBK m.299). Sözleşme sözlü olarak da kurulabilir; yazılı olarak hazırlanması yalnızca ispat ve açıklık amaçlıdır. Online araçlarla hazırlanan, çıktısı alınarak iki taraf imzalanan kira sözleşmesi tamamen geçerlidir. Önemli olan; tarafların kimlik bilgileri, kiralanan, süre, bedel ve imzaların eksiksiz olmasıdır.
Bu araçta girdiğim bilgiler sunucuya gönderiliyor mu?
Hayır. Tüm form bilgileri yalnızca tarayıcınızda işlenir; sunucuya hiçbir veri gönderilmez. PDF, Word ve yazıcı çıktısı tamamen tarayıcı üzerinde üretilir. Form verileriniz tarayıcınızın yerel depolama alanına (localStorage) kaydedildiği için aynı tarayıcıyla geri döndüğünüzde kaldığınız yerden devam edebilirsiniz. “Temizle” düğmesi tüm yerel veriyi siler.
Demirbaş listesi neden önemlidir, ne işe yarar?
Demirbaş listesi, kiralanan yerde kiracıya teslim edilen eşyaların (beyaz eşya, mobilya, klima, perde vb.) marka, model ve adet bilgisiyle kayıt altına alınmasıdır. Sözleşme sonunda kiracı, demirbaşları sözleşme başlangıcındaki haliyle iade etmekle yükümlüdür (TBK m.334); olağan kullanım dışındaki hasar veya eksiklerden sorumludur. Liste, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda hem kiracıyı hem kiraya vereni koruyan en güçlü delildir.
Özel hükümlere (özel maddelere) neler eklenebilir?
Özel hükümler, tarafların serbestçe kararlaştırabildiği ek koşullardır; ancak emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz. Yaygın özel hükümler: kiralananda evcil hayvan beslenmesinin yazılı izne tabi tutulması, tadilat ve dekorasyon değişikliği için yazılı onay zorunluluğu, kira bedelinin geç ödenmesinde TCMB avans faizi uygulanması, internet/uydu aboneliklerinin kiracıya ait olması, sigorta yükümlülüklerinin paylaşımı, sözleşme bitiminden önce çıkmak isteyen kiracının 30 gün önceden yazılı bildirim zorunluluğu. Kiracı aleyhine TBK m.346’ya aykırı (kira ödeme dışında ek ödemelere zorlayan) hükümler geçersizdir.
Kira ödemeleri elden mi, banka aracılığıyla mı yapılmalıdır?
Konut kiralarında aylık kira tutarı 500 TL ve üzerindeyse, ödemenin banka veya PTT kanalıyla yapılması zorunludur (268 ve 298 seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri). İşyeri kiralarında ise tutar fark etmeksizin tüm ödemelerin banka aracılığıyla yapılması ve belgelendirilmesi gerekir. Belgelendirme yükümlülüğüne uyulmaması hâlinde her bir işlem için ilgili tarafa özel usulsüzlük cezası uygulanır (VUK mük.355). Elden ödeme yapılan sözleşmelerde damga vergisi ve gelir vergisi beyan yükümlülüğü ayrıca devam eder.