TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2024/
KARAR NO : 2026/
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVALI :
VEKİLİ : Av.
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 30/05/2022
KARAR TARİHİ : 01/07/2026
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 05/08/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde : Müvekkili firmanın 28.02.2007 tarihinde kurulduğunu, firmanın 2007 yılından bu yana faaliyetlerine devam etmekte olan bir Limited Şirket olduğunu, davalı ..., ... firmasının ortağı olup aynı zamanda şirket tarafından kendisine verilen görev ve yetkiyi kendi çıkarları doğrultusunda kullanmasından ve şirket müdürü görevini kötüye kullanmaktan hemde şirket müdürü sıfatıyla yapması gereken işleri zamanında yapmaması nedeniyle 17.12.2021 Tarihli Genel Kurul Kararı doğrultusunda şirket müdürlüğü görevine son verildiğini, ... müdürlük görevini ifa ettiği süre boyunca şirket tarafından kendisine verilen yetkiyi kötüye kullanmış hem şirketin işleyişi ile hiçbir zaman tam olarak ilgilenmediğini, zamanında şirket genel kurulunu gerçekleştirmediğini, şirket kar pay dağıtımını yapmadığını, şirketin adına kredi çekerek kendisine şahsi araç satın aldığını, şirketin adına para çekerek başka şirketlerde ortaklık almış ve şirket adına kayıtlı olan iş bu davaya konu olan ... İli ... İlçesi ... Köy Köyü 113 Ada 38 Parsel sayılı 7.283 m2 miktarlı taşınmazı 18.01.2021 Tarihinde kendi adına geçirdiğini, söz konusu taşınmazın 11.07.2013 tarihinde şirket adına satın alınmış olup ve halen üzerinde şirkete ait bitkileri barındırdığını, bu bitkilerden bir kısmı çelikten üretme ve bir kısmı da satın alınıp müvekkil şirket tarafından yetiştirildiğini, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 408’nci maddesi 2’nci fıkrası (f) bendi ile “önemli miktarda şirket varlığının toptan satışı” genel kurulun münhasır ve devredilemez görev ve yetkisi olarak düzenlendiğini, davalı ... söz konusu taşınmazı tapuda gösterilen resmi rakam ile 50.000,00 TL bedelle herhangi bir genel kurul kararı alınmadan kendi adına geçirdiğini, bu hususta bir Genel Kurul Kararı olmadığı gibi taşınmazın bedelini de şirkete ödemediğini, Yerleşik ... İçtihatları şirketin sahip olduğu tek malvarlığı bulunması halinde veya malvarlığının şirketin devamı için hayati önemde bulunması halinde temsile yetkili müdür yerine ortaklar kurulunun kararının alınması gerektiğini kabul ettiğini, ayrıca limited şirket ortaklarının şirkete ve diğer ortaklara karşı bağlılık yükümlülüğünün bulunduğu kabul edilmediğini, taşınmaza ilişkin olarak taşınmazın mülkiyetinden hariç taşınmaz üzerinde müvekkili şirketin üretim faaliyetleri gerçekleştirildiğini, taşınmaz üzerinde yaklaşık olarak 2000 adet Buxus Top Şimşir, 700 adet Tilia Ihlamur, 80 adet ... ve 70.000 adet zeytin fidanı bulunduğunu, taşınmazın değerinin bugün itibariyle milyonlara varmakla birlikte taşınmaz üzerindeki bitkilerin değeri de bir kaç milyon TL'yi bulduğunu, söz konusu taşınmazın şirketin devamı için büyük bir önem taşıdığını, ayrıca müvekkili şirketin zarara uğramaması açısından taşınmaz üzerindeki bitkilerin müvekkili şirkete ait olduğunun tespiti için ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/34 Esas sayılı dosyası ile taraflarınca Tespit davası açıldığını, ... şirketin iyi niyetinden ve kendisine vermiş olduğu müdürlük yetkisinden faydalanarak defalarca şirket aleyhine davranışlarda bulunduğunu, ancak bu durumun aile içi sıkıntılar başlamadan önce şirket ortaklarının kardeş olması, ...'in de hissedar olması sebebiyle sorunların bir çoğu müvekkil şirket ortakları tarafından tolere edildiğini, ... ... firmasının mallarını, nakitlerini kendi çıkarları doğrultusunda kullanmaya başlayıp bu durumun aile üyelerin tarafından fark edilmesiyle müvekkili firma ve davalı arasında birden fazla derdest davalar ortaya çıktığını, davalı ...'in müvekkili şirketi zora sokacak derecede yapmış olduğu davranışlar ve davaya konu taşınmazın şirket için önemli ölçüde değerli olması sebebiyle hak kaybına neden olmamak adına dava konusu taşınmaza tedbir konulması gerektiğini, ayrıca yapılan tapu işleminde şekli noksanlık mevcut olup alım satım işlemi incelendiğinde görülecektir ki satıcı ... Firmasın adına ..., alıcı ise yine ... olduğunu, tapu işlemlerinde alıcı ve satıcının aynı kişi olmasının mümkün olamayacağı açık olup işlemin şekil yönünden de iptali gerektiğinin açık olduğunu, tüm nedenlerle talepleri doğrultusunda davalının sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı davranarak ayrıca kendisine verilen şirket müdürlüğü yetkisini kötüye kullanarak kendi adına geçirdiği davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili şirket adına tescili, mümkün olmaması halinde müvekkili şirketin uğramış olduğu zarar olan taşınmaz bedeli ile üzerinde dikili bitki bedellerinin faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile faiziyle birlikte müvekkil şirkete ödenmesine karar verilmesin talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle : dava Arabulucuya başvuru yapılmaksızın açıldığından dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, şirket müdürünün genel kurul kararı olmadan tek başına huzurda ki davayı açmaya yetkisi dava ehliyeti bulunmadığından açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, Limited şirkette müdür sayısı birden fazla ise, yani yönetim kurulu mevcutsa, yönetim kurulu üyeleri kural olarak verilmiş görevlerin ihlali nedeniyle müteselsilen sorumlu olduğunu, Müteselsil sorumluluk hakkmdaki kural, emredici hükümdür ve ana sözleşmeyle değiştirilemez. Bu nedenlerle davacı şirketin yetkili müdürü ...'inde müteselsil sorumluluğu olduğu değerlendirildiğinde genel kurul kararı almadan açtığı davanın Reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı şirketin müdürü ... ve ortaklar ... ve ...'in davalı müvekkilinin kurucu ortağı olduğu davacı ... FİDANCILIK TARIM İNŞAAT TEKSTİL TURİZM SANAYİİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ' ile aynı alanda faaliyet gösteren dava dışı ... FİDANCILIK Limited Şirketi'ni kurduğunu, ... ile müdür ... münferiden müdür olarak seçilmiş, davalı müvekkilinin kurucu ortağı olduğu davacı şirketin bir çok malvarlığını, işçilerini ve pazar ve müşterilerini kurdukları ... FİDANCILIK Limited Şirketi ne kaydırarak üretim ve faaliyetlerini müvekkilinin muvafakati ve bilgisi olmadan müvekkilinin kiraladığı kiracı olarak bulunduğu ... tarım İşletmesi, ... mah. 317 ada, 16 numaralı parsel üzerinde ... mah. ... sokak ... sokak ta bulunan brüt 40 dönümlük taşınmaz üzerinde yapması üzerine, davalı müvekkilince ... 4 Asliye Hukuk Mah. 2022/... Esas sayılı davasıyla haksız işgalin önlenmesi ve tazminat davası açıldığını, ayrıca davacı şirketin cirosunda ciddi kayıplar meydana gelmesine sebep olmalarından dolayı davalı müvekkilince ... 3. Noterliğinin 02.03.2021 tarih ... nolu ihtarnamesi ile haklarında yasal süreç başlatılacağı ihtar edildiğini, yine davacı şirket ortakları hakkında ... Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/467 soruşturma numarasıyla TCK 155/2 şirketi yönetme ve temsil etme yetkisini kötüye kullanmak , şirkete bağlılık ilkesine aykırı davranma vs suçlarından dolayı da suç duyurusunda bulunmuş ayrıca davacı şirket müdürü ... ortaklar ... ve ... hakkında ... 4 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/... Esas sayılı davasıyla haksız rekabetten kaynaklanan tazminat davası açmış olmasından , davalı müvekilinin müdürlük görevi şirket kayıtlarına ulaşımnı engellemek amacıyla haksız bir şekilde son verildiğini, davacı tarafın iddia ettiği hususların hiçbiri gerçek olmadığını, Müdürlük görevini ve ortaklık görevlerini yerine getirmeyen şirketin tüm malvarlığını kurdukları ... FİDANCILIK Limited Şirketi ne aktaran ... ortaklar ... ve ... olduğunu, müvekkilinin mevcut davacı şirket ortak ve müdürü hakkında yasal sürece geçtiği için haksız mesnetsiz iddialarla huzurdaki davanın açıldığını tüm bu nedenlerle öncelikle davanın reddine karar verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise görevli Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderilmesini, Dava, davacı tarafından Arabulucuya başvuru yapılmaksızın açıldığından dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesini, davacı Şirketin idaresinin satış tarihinde ki davalı ortak müdür hakkında dava açabilmesi için genel kurul kararı alması gerektiğinden genel kurul kararı alınmadan açılan davanın dava ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmesini, davalı müvekkilinin ilgili olayda husumeti bulunmadığı değerlendirildiğinde davanın husumet yokluğundan REDDİNE karar verilmesini, davanın esasına girilmeksizin görev-dava şartı arabuluculuk başvurusu yokluğu, husumet yokluğu, dava genel kurul kararı alınmadan açıldığı için taraf ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesini, Mahkeme aksi kanaatte olduğu takdirde esasa ilişkin beyanlarımız göz önünde bulundurularak davanın HMK’nun 124/3-4. maddesi de göz önünde bulundurularak taşınmaz satışını yapan ortak Server Güler'in davaya yöntemince dahil edilmesini, Mahkeme aksi yönde kanaat getirmesi halinde davanın ...'e ihbar edilmesini, usule ve yasaya aykırı olarak verilen ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, davacının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davasının ve tüm taleplerinin reddine karar verilmesini, her türlü yargılama gideri ile vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe:
Dava tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde davacı şirketin uğramış olduğu zarar olan taşınmaz bedeli ile üzerinde dikili bitki bedellerinin faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesi istemine ilişkindir.Davacı şirket davaya konu olan davacı şirkete ait ... İli ... İlçesi ... Köy Köyü 113 Ada 38 Parsel sayılı 7.283 m2 miktarlı taşınmazı 18.01.2021 Tarihinde kendi adına geçirerek şirketi zarara uğrattığını iddia etmiştir.28.06.2024 tarihli Genel Kurulda davalıya açılan tazminat davası için karar alındığı görülmüştür.Davacı tarafça Mahkememizden şirket gelirleri ile alındığı iddia edilen taşınmazlar için tapu iptal tescil, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedeli ile üzerinde dikili bitki bedellerinin faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesini talep edilmiştir. Mahkememizdeki davanın konusu tapu iptal tescil yani taşınmazın mülkiyeti isteminden kaynaklanmaktadır. Davacı para alacağını ise tapu iptal tescil talebinin kabul görmemesi halinde taşınmazın bedeli ile üzerinde dikili bitki bedelleri oranında alacak istemektedir. O halde Mahkememizdeki dava dosyasında tapu iptal tescil davasının şartlarının bulunup bulunmadığı, tescil isteminin davacının kendisine mi yoksa şirkete mi yapılması gerektiği tartışılmalıdır.Dava konusu olayda davacı davalı yöneticinin şirket kaynaklarını ve öz sermayesini kullanmak suretiyle şirketin zarara uğratıldığını iddia etmektedir. Şirkete ait bir taşınmazın usulsüz olarak davalıya geçirilmesi gibi bir iddia bulunmamaktadır. Klasik olarak şirketin öz sermayesi ve şirkete ait paraların usulsüz olarak şirket dışına çıkartılması, şirketi çıkartılan bu tutar kadar zarara uğratır. Burada zarar gören şirkettir ve uğradığı zarar şirket dışına çıkartılan parasal değer kadardır. Bu işlem yapıldıktan sonra bu para üzerinde yapılan tasarruf sonucu elde edilen varlıklarda şirketin yahut davacının mülkiyet hakkı söz konusu değildir. Burada şirketin parasal olarak uğradığı zarardan söz edilir. Şayet şirkete ait bir ayni mal hukuka aykırı bir biçimde yönetici tarafından kendi üzerine geçirilmiş ise şirketin zararı bu mal karşılığındadır, bu malın iadesi için mal gayrimenkul ise tapu iptal tescil davası açılabilir. Ancak şirket öz sermayesi parasal olarak usulsüz bir biçimde kullanıldığında şirketin zararı parasal bir zarardır, bu paranın tasarruf edilmesiyle elde edilen mal varlığı üzerinde şirketin mülkiyet hakkı söz konusu olmayacaktır. Dolayısıyla tapu iptal tescil isteminin dinlenmesine olanak yoktur. Davacı şirketin parasal olarak uğradığı zararların tazminini de istememektedir. Tapu iptal tescil istemine bağlı terditli hak olan taşınmazların bedeli talep edilmektedir. Şayet tapu iptal tescil istemi şartları var ise ancak tescilin mümkün olmadığı hallerde terditli talep olan taşınmazın bedeline hükmedilebilir. Buradaki terditli alacak istemi tapu iptal tescil istemine bağlı bir alacak istemidir.Mahallinde taşınmazın başında 1 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı 1 Ziraat Mühendisi eşliğinde keşif icrasına, taşınmazın devir tarihi ve dava tarihi itibariyle gerçek değerinin belirlenmesi ve keşif sonrası dosyanın SMMM bilirkişine tevdii ile diğer bilirkişilerle ortak rapor düzenlenmesi için dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, 13/01/2025 tarihli teknik bilirkişi raporunda; ''Taşınmazın keşif tarihi 01.11.2024 itibariyle Zemin değerinin 10.924.500,00 TL, Yapı ve tesisler 699.093,75 TL, Ağaç ve fidanlar 423.200,00 TL olmak üzere toplam 12.046.793,75 TL, dava konusu taşınmazın dava tarihi 30.05.2022 itibariyle TÜİK endeksleri ile 12.046.793,75 TL x (1548,01 / 3731,43) 4.997.697,00 TL, Dava konusu taşınmazın devir tarihi 18.01.2021 itibariyle değeri: TÜİK endeksleri ile 12.046.793,75 TL x (583,38 / 3731,43): 1.883.422,00 TL olduğu'' tespit edilmiştir.14/11/2025 tarihli SMMM bilirkişi raporunda; ''Dava konusu Tarlanın ... Tapu Müdürlüğünde 18.01.2021 tarihinde ... Fidancılık Tarım İnşaat Tekstil Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti.ni temsilen ... ve ... adına vekaleten ... hissesinin tamamını 50.000,00 TL. Bedelle ...”e rehin haklarının varlığı bildirilerek satışının yapıldığı, Davaya konu taşınmazın satışının Ortak ...”e yapıldığı ve ... ... Yenigürle Mahallesinde bulunan tarlaların satışlarının Dava dışı Ortak ...'e yapıldığı, diğer ortaklara ait Davacı ... Fidancılık Tarım İnşaat Tekstil Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. tarafından satışının yapıldığını gösterir herhangi bir belgeye rastlanmadığı, Davacı ... Fidancılık Tarım İnşaat Tekstil Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'ne ait 2019 — 2020 ve 2021 yılları Kurumlar Vergisi Beyannameleri ve bağlı detay mizanları incelendiğinde; 250.01 Arazi ve Arsalar hesap bakiyesinin 2019 — 2020 ve 2021 yıllarında 98.412,00 TL. olarak görüldüğü, 18.01.2021 tarihinde Davaya konu taşınmazın Davalı ortak ...'e, 08.01.2021 tarihinde ise Dava dışı diğer ortak ...'e, Davacı şirket tarafından devir işlemlerinin yapıldığı görülmüş ancak 2021 yıl sonu Kurumlar beyannamesinde 250.01 Arazi ve Arsalar hesap bakiyesinin değişmeden 98.412,00 TL olarak kapanışının yapıldığı görülerek, devir işlemlerinin muhasebe kayıtlarına hiç yansıtılmadığı'' tespit edilmiştir.Diğer taraftan işlemin yapıldığı tarihte davalı taraf davacı şirketin temsile yetkili yöneticisidir. TTK madde 644-'e göre Aşağıda madde numaraları bildirilen anonim şirketlere ilişkin hükümler limited şirketlere de uygulanır; ... Feshe ilişkin 353 üncü madde, şirkete karşı borçlanma yasağına ilişkin 358 inci madde, müdürlerin yakınlarının şirkete borçlanmasına ilişkin 395 inci maddenin ikinci fıkrasının birinci ve ikinci cümlesi hükümleri, kâr payı avansına ilişkin 509 uncu maddenin üçüncü fıkrası.644.maddenin atıf yaptığı madde 395'e göre; yönetim kurulu üyesi, genel kuruldan izin almadan, şirketle kendisi veya başkası adına herhangi bir işlem yapamaz; aksi hâlde, şirket yapılan işlemin batıl olduğunu ileri sürebilir. Diğer taraf böyle bir iddiada bulunamaz.Dolayısıyla yöneticinin şirkete ait taşınması kendi adına almasına ilişkin işlem m.359 uyarınca şirketle borçlanma yasağına tabi olup genel kuruldan bu işlemle ilgili izin alınmadan böyle bir işlem tesis edildiği takdirde işlem yasa gereği batıl olacağından geçersizdir. Madde 359 yöneticinin genel kuruldan izin almadan yaptığı bu işlemleri mutlak butlanla malul olacağını benimsemiştir.Davalının devre esas resmi senette şirketi temsilen satıcı olarak yer aldığı, aynı işlemde alıcı olarak kendisinin yer aldığı ancak işlem için kendisine ...'i vekil tayin ettiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla davaya konu olan ... İli ... İlçesi ... Köy Köyü 113 Ada 38 Parsel sayılı 7.283 m2 miktarlı taşınmazın 18.01.2021 Tarihinde davalının kendisine devrine ilişkin işlem batıldır. Davanın kabulü gerekmektedir.Ticaret Mahkemelerinde görülen tapu iptali ve tescil talepleri için zorunlu arabuluculuk uygulanmaz. Taşınmazların devri ve ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar, kural olarak tarafların iradesine tam bağlı olduğundan dava şartı arabuluculuk kapsamında yer almaz bu nedenle arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili gerekmiştir.Delil tespiti davasındaki yargılama harç ve giderleri hakkında davacı tarafın dava dilekçesinde talebi bulunmadığından bu hususta karar verilmemiştir.Davanın tapu iptal tescil yönünden kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle ;
1-Davanın KABULÜ ile ... ili ... İlçesi ... Köy 113 Ada 38 parselde kayıtlı taşınmazın davalı adına kayıtlı tapusunun İPTALİ ile davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Harçlar Yasası gereğince alınması gerekli 341.392,68 TL harçtan başlangıçta alınan 853,88 TL peşin harcın ve ıslah yoluyla alınan 84.494,29 TL tamamlama harcın mahsubu ile bakiye 256.044,51 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafça yapılan 853,88 TL peşin harç, 80,70 TL başvurma harcı ve 84.494,29 TL tamamlama harcı toplamı 85.428,87 TL harç giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
4-Davacı tarafça yapılan 15.000,00 TL bilirkişi ücreti, 3.030,30 TL keşif harcı, 3.000,00 TL keşif yol ücreti ve 285,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 21.315,30 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 663.746,67 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-Dava şartı arabuluculuk kapsamında hazine tarafından ödenen 2.200,00 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Kesinleşme süreci tamamlana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine,
Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde ... olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunu, usulen anlatıldı. 01/07/2026
Başkan ...
E-imzalı
Üye ...
E-imzalı
Üye ...
E-imzalı
Katip ...
E-imzalı